النظام يتيح للمستثمر تحديد حجم ملكيته في الوحدة الفندقية بدلًا من الالتزام بشرائها بالكامل.. ونموذج يجمع بين المرونة والتشغيل والتخارج

في معظم القرارات الاستثمارية، لا يبدأ المستثمر بالسؤال عن الأصل فقط، وإنما عن حجم الاستثمار الذي يرغب في تخصيصه له من رأسماله: كم أضع في هذا الاستثمار؟ وكم أحتفظ به لفرصة أخرى؟ وهل الأفضل توجيه السيولة إلى أصل واحد أم توزيعها على أكثر من فرصة؟

وفي القطاع العقاري، كانت الإجابة لفترة طويلة أقل مرونة؛ إذ يعني شراء الوحدة في الغالب الالتزام بقيمتها كاملة، وبالتالي يصبح حجم الأصل نفسه هو العامل الذي يحدد حجم الاستثمار.

من هنا تأتي فكرة GRAMAT التي أطلقتها شركة Golden View Developments، لتقديم مفهوم «العقارات بالجرامات» من خلال نظام يعتمد على الملكية الجزئية، ويتيح للمستثمر امتلاك جزء من وحدة فندقية بدلًا من الالتزام بشرائها بالكامل.

ويتم تقسيم الوحدة الفندقية إلى 10 GRAMAT، تمثل كل واحدة منها 10% من الملكية. إلا أن أهمية النظام لا تقتصر على إتاحة إمكانية شراء نسبة أقل من العقار، وإنما تمتد إلى إعادة وضع قرار حجم الاستثمار في يد المستثمر نفسه.

فبدلًا من اضطراره إلى تخصيص رأسمال يعادل قيمة وحدة كاملة للدخول في أصل معين، يستطيع المستثمر تحديد نسبة الملكية التي تتناسب مع خطته، وزيادة ملكيته عند الحاجة، أو الاحتفاظ بجزء من السيولة لاستخدامه في فرص واستثمارات أخرى.

وبهذا المنطق، يصبح العقار أقرب إلى كونه جزءًا من محفظة استثمارية، وليس بالضرورة قرارًا يستهلك الجزء الأكبر من رأس المال المتاح دفعة واحدة.

من القدرة على الشراء إلى قرار تخصيص رأس المال

الفرق بين الفكرتين جوهري؛ إذ لا تحاول GRAMAT إعادة تقديم العقار باعتباره أصلًا أقل تكلفة، وإنما تعيد صياغة العلاقة بين قيمة الأصل وحجم الاستثمار فيه.

فقد يرى مستثمر فرصة جيدة داخل أصل عقاري، لكنه لا يرغب في الالتزام بكامل قيمته، بينما قد يمتلك مستثمر آخر رأس المال اللازم لشراء وحدة كاملة، لكنه يفضل توزيع أمواله على أكثر من فرصة.

وفي الحالتين، لا تكمن المشكلة بالضرورة في الأصل العقاري نفسه، وإنما في الطريقة التي يرغب المستثمر من خلالها في إدارة رأسماله.

وهنا تمنح الملكية الجزئية مساحة أكبر لاتخاذ القرار وفق استراتيجية المستثمر، بدلًا من أن يكون سعر الوحدة هو العامل الذي يفرض عليه شكل الاستثمار، وهو ما يوسع أيضًا دائرة المشاركة في الاستثمار العقاري لتشمل شرائح مختلفة من المستثمرين، بأهداف وقدرات رأسمالية متفاوتة.

أحمد السيد: تطور الاستثمار العقاري يرتبط بمنح المستثمر مرونة أكبر

وتعليقًا على هذه الرؤية، قال أ. أحمد السيد، رئيس مجلس إدارة Golden View Developments نرى أن تطور الاستثمار العقاري يرتبط بمنح المستثمر مساحة أكبر لإدارة وتوزيع رأسماله، فقرار الاستثمار لا يجب أن يتحدد دائمًا بالقيمة الكاملة للوحدة، فقد يرى المستثمر فرصة جيدة في أصل عقاري دون أن يرغب في توجيه جزء كبير من سيولته إلى أصل واحد.

وأضاف من خلال GRAMAT، يستطيع المستثمر أن يحدد حجم الملكية الذي يتناسب مع استراتيجيته، سواء بالبدء بنسبة معينة وزيادتها لاحقًا، أو بالاحتفاظ بجزء من رأسماله لفرص استثمارية أخرى.

المرونة تحتاج إلى أصل قادر على التشغيل وتوليد الدخل

لكن تخفيض حجم الالتزام الرأسمالي وحده لا يصنع نموذجًا استثماريًا متكاملًا، ولذلك لم تفصل Golden View بين نظام GRAMAT وطبيعة الأصل الذي يتم تطبيقه عليه.

ويأتي أول تطبيق للنظام داخل مشروع TO-GTHER في جنوب الأكاديمية بالقاهرة الجديدة، وهو مشروع تم تطويره حول مجموعة من الأنشطة المدرة للدخل، تشمل Serviced Apartments وFloating Offices وStrip Mall، إلى جانب فندق Hilton Garden Inn الذي يتم تشغيله من خلال مجموعة Hilton العالمية.

ويخلق تنوع الاستخدامات داخل المشروع مصادر متعددة للحركة والتشغيل، بما يمنح الأصل قدرة على توليد دخل من النشاط الفعلي داخل الوجهة.

وفي الوقت نفسه، تتولى Golden View عمليات التجهيز والتشغيل وإدارة الإيجارات والفرش، بحيث لا تتوقف الفكرة عند امتلاك جزء من وحدة فندقية، وإنما تمتد إلى امتلاك جزء في أصل يتم تشغيله وإدارته.

وهنا تجتمع العناصر التي يقوم عليها نموذج GRAMAT، وهي الإدارة والتشغيل والعائد المستمر، ضمن منظومة تشغيل تضم Hilton Garden Inn وBirdNest.

وخلال فترة السداد، يمكن للعائد الناتج عن التشغيل أن يساهم في سداد جزء من الأقساط، مع استفادة المستثمر من المتبقي، وصولًا إلى الاستفادة من كامل العائد بعد اكتمال السداد، وفقًا لشروط البرنامج.

GRAMAT.. ثقافة مختلفة للملكية العقارية

ربما تتمثل النقطة الأهم في نموذج GRAMAT في أنه ينقل النقاش من مجرد القدرة على شراء وحدة إلى اختيار حجم التعرض للعقار كاستثمار.

ويمثل ذلك فارقًا قد تزداد أهميته مع نمو قيمة الأصول وارتفاع وعي المستثمرين بأهمية إدارة السيولة وتنويع المحافظ الاستثمارية.

وبالنسبة إلى Golden View Developments، لا يرتبط الابتكار هنا فقط بتطوير مشروع مختلف، وإنما بإعطاء المستثمر مساحة أكبر لتحديد طبيعة علاقته بهذا المشروع، من خلال أسئلة واضحة: كم يريد أن يمتلك؟ وكم يريد أن يخصص من رأسماله؟ وكيف يريد أن يعمل هذا الأصل داخل محفظته الاستثمارية؟

وبذلك، تقدم GRAMAT مفهومًا يتجاوز مجرد تقسيم الوحدة إلى «جرامات»، لتطرح محاولة لإدخال مرونة توزيع رأس المال إلى سوق ارتبط تاريخيًا بقرار شراء الوحدة كاملة.

ومن خلال TO-GTHER، تبدأ Golden View في تحويل هذا التفكير إلى نموذج قابل للتطبيق على أصل حقيقي قائم على التشغيل وتوليد الدخل، بما يجمع بين مفهوم «العقارات بالجرامات» وإمكانية امتلاك جزء من وحدة فندقية ضمن نموذج يقوم على الإدارة والتشغيل والعائد المستمر.

ماذا لو تغير قرار المستثمر؟

تعد مسألة الخروج من الاستثمار واحدة من النقاط التي لا تحظى دائمًا بالاهتمام الكافي عند شراء العقارات؛ فقد يدخل المستثمر في قرار مناسب في الوقت الحالي، ثم تتغير خطته أو احتياجاته المالية بعد عدة سنوات.

ويرى أ. أحمد السيد، رئيس مجلس إدارة Golden View Developments، أن مرونة الاستثمار لا تكتمل بمجرد تسهيل قرار الدخول، وإنما يجب أن تمتد إلى المراحل المختلفة لعلاقة المستثمر بالأصل.

وقال السيد عندما صممنا GRAMAT، نظرنا إلى رحلة المستثمر بشكل كامل، وليس إلى لحظة الشراء فقط. المستثمر يحتاج إلى وضوح في كيفية الدخول إلى الاستثمار والاستفادة منه، وفي الوقت نفسه أن يعرف منذ البداية ما الخيارات المتاحة أمامه إذا تغيرت استراتيجيته في المستقبل. بالنسبة لنا، وجود مسار واضح للتخارج هو جزء من بناء نموذج استثماري متكامل.

آلية تخارج بعد عامين وفقًا لشروط البرنامج

ولهذا يتضمن نظام GRAMAT آلية للتخارج تتيح للمستثمر بيع الـGRAMAT الخاصة به إلى الشركة بعد مرور عامين من عملية الشراء بالقيمة السوقية، وذلك وفقًا لشروط البرنامج.

وتضيف هذه الآلية بُعدًا مهمًا إلى النموذج، لأن المرونة لا تصبح مرتبطة فقط بطريقة الدخول إلى الاستثمار، وإنما تمتد أيضًا إلى التعامل مع قرار الخروج منه.

وبذلك، تقترب GRAMAT من تقديم دورة استثمار متكاملة تقوم على تحديد حجم الملكية، واختيار خطة السداد، واستمرار تشغيل العقار وتوليده للدخل، مع وجود آلية واضحة للتخارج في حال تغيرت استراتيجية المستثمر.