شركات عقارية تلجأ لحلول استثنائية لجذب العملاء دون خفض الأسعار.

تشهد سوق العقار في مصر حلول استثنائية لجذب العملاء دون خفض الأسعار خلال الفترة الحالية، مايمهد لصيف عقاري ساخن تضمنت طرح عروض ترويجية وزيادة فترات السداد، وخصومات قياسية على السداد الفوري بنسب متفاوتة، أكبر من 20%، بالإضافة إلى تقليص قيمة وديعة الصيانة للوحدات العقارية وذلك بالتزامن مع زيادة اهتمام الدولة بتنوع الاستثمارات في القطاع العقاري لما يمثله من ركيزة أساسية في التنمية الاقتصادية عبر تطوير مساحات شاسعة من الأراضي سواء في الحزام السكاني المحيط بالقاهرة الكبرى، أو في مناطق الساحل الشمالي الغربي التي تعد أملاً للتنمية المستدامة في المستقبل القريب.

أثبت العقار بمختلف أنواعه خلال الفترة الماضية أنه استثمار آمن وذو عائد مرتفع، مقارنة ببقية أنواع الاستثمار، كما أن امتلاك عقار سكني أو إداري أصبح في مقدمة أولويات الأسر المصرية، خاصة الأسر التي تنتمي للطبقة المتوسطة، وأصبح هناك تفضيل لشراء وامتلاك المسكن بدلاً من الإيجار، بسبب توافر التمويل العقاري المناسب بالتزامن مع ارتفاع معدلات الإيجار مقارنة بمتوسطات الأجور السائدة، ويتوقع خبراء العقار أن يشهد موسم الصيف الحالي ارتفاع لافت في حجم المبيعات، رغم ارتفاع أسعار الوحدات السكنية والتجارية الجديدة بمعدلات تتراوح من 15- 20%، نتيجة ارتفاع التكلفة وارتفاع أسعار مواد البناء بصفة عامة، وأسعار الحديد والأسمنت بصفة خاصة، ويفضل الكثيرون اتخاذ قرارات الشراء في هذه المرحلة، خوفاً من زيادات جديدة في الأسعار مستقبلاً، على ضوء التحركات الحكومية الهادفة إلي تقليص دعم الطاقة، وهو ماسينعكس سلباً على أسعار مواد البناء وتكلفة نقل المنتجات، ومن المرجح أن ترتكز المبيعات خلال الفترة المقبلة في العقارات الموجهة للطبقة المتوسطة في المدن الجديدة، إلي جانب العقارات التجارية والمباني الإدارية التي تشهد طلباً متزايداً منذ عدة سنوات، رغم ارتفاع أسعارها بسبب ارتفاع إيجار المكاتب الإدارية، والمحلات التجارية في مختلف المحافظات لاسيما القاهرة والاسكندرية، كذلك يسجل الطلب على الوحدات في الساحل الشمالي الغربي، ومناطق العين السخنة ومرسى علم وغيرها نموًا كبيرًا لأسباب يتعلق بعضها بزيادة حجم المشروعات الاستثمارية في تلك المناطق الساحلية .

وتزامن ذلك مع زيادة عدد شركات التطوير العقاري الحاصلة على عضوية غرفة التطوير العقاري بنحو 130 شركة منذ بداية العام الجاري ليرتفع العدد الإجمالي إلى 1430 شركة مسجلة بالجمعية العمومية للغرفة منذ بداية عام 2024 وتستهدف الغرفة الوصول إلى 1700 عضو دائم بنهاية العام الجاري بزيادة نحو 400 شركة خلال 2024.

ويرى عدد من خبراء العقار أن الساحل الشمالي أصبح يمثل الوجهة الرئيسية للعملاء الراغبين في الاستثمار بالقطاع العقاري خلال الفترة الحالية، ويلقى إقبالًا كبيرًا سواء من المستثمرين أو العملاء، وتشير بيانات عدة إلى أن الحصة الأكبر من مبيعات الشركات العقارية منذ بداية العام الجاري كانت من نصيب مشروعات منطقة الساحل الشمالي، في ظل الإقبال الكبير من العملاء من مختلف الجنسيات خاصة من دول الخليج على المنطقة، وقد ساهم  توجه شريحة كبيرة من المطورين العقاريين لمنطقة الساحل الشمالي في تنمية المنطقة وارتفاع حجم الطلب عليها، بالتزامن مع شبكة الطرق ووسائل النقل الحديثة التي تقوم الدولة بتنفيذها لربط الساحل الشمالي بالمدن المحيطة.

طلعت مصطفى 

يشهد موسم الصيف الجاري إعلان عدد من الشركات عن فتح البيع لمشروعاتهم الجديدة، وفي طليعتها مجموعة طلعت مصطفى التي أقدمت منذ 3يوليو الجاري على فتح البيع في مشروعها الجديد "ساوث ميد" بالساحل الشمالي وأطلقت المجموعة حملة إعلانية على منصاتها بالسوشيال ميديا عن هذا المشروع بفيديو للنجم العالمي سيلفستر ستالون، وسجلت مجموعة "طلعت مصطفى" إجمالي مبيعات بقيمة 63.5 مليار جنيه في الربع الأول 2024، مقارنة بـ20.5 مليار جنيه في الربع الأول من العام الماضي بزيادة 202%.

كما طرحت شركة إيجيلز للتطوير العقاري كمبوند VIA بمدينة الشيخ زايد على مساحة 16 ألف متر مربع، باستثمارات تتجاوز 2مليار جنيه وتستهدف مبيعات تعاقدية بقيمة مليار جنيه، والمشروع يتم تنفيذه على مرحلتين؛ الأولى تقام على مساحة 8000 ألف متر باستثمارات مليار جنيه، وتشمل 100 وحدة سكنية، علي مساحة بنائية 22% من المساحة الإجمالية، ومن المقرر الانتهاء منه ديسمبر 2027.

سوديك

تعتزم شركة "سوديك" للتطوير العقاري افتتاح مشروع EDNC، بشرق القاهرة- في سبتمبر القادم، ويقع على شارع التسعين مباشرةً بجوار الجامعة الأمريكية بالقاهرة، ويمتد المشروع على مساحة إجمالية 14.765 مترًا مربعًا، ويحتوي على تصمايم معمارية فنية ومساحات خضراء وأماكن ترفيهية مختلفة، ويشمل المشروع مطاعم، ومناطق مخصصة للتسوق والترفيه، إضافة لمطعم وفندق "نوبو" العالمي، حيث سيتم افتتاح المطعم أوائل 2025، ليصبح أول مطعم يحمل علامة "نوبو" التجارية في مصر.

كذلك شركة كازانوفا للتطوير العقارى دشنت مؤخرًا أحدث مشروعاتها السكنية بمدينة الشيخ زايد، وهو كمبوند "تيك هيلز زايد الجديدة" على محور الضبعة على مساحة 25 ألف متر مربع، ويضم وحدات سكنية بمساحات تتراوح من 75 مترًا إلى 300 متر، حيث ينقسم إلى ثلاث مراحل تم إطلاق المرحلة الأولى من المشروع وتم بيع 25% خلال شهر يونيو الماضي، وتستثمر الشركة حوالي 10 مليارات جنيه فى السوق المصرى، وتضم خطتها الاستراتيجية طرح 4مشروعات حتى منتصف عام 2025، منهم مشروعين خلال 2024 في زايد الجديدة أولها تيك هيلز وسيتم الإعلان عن مشروع آخر بنهاية العام الجارى، ومشروع في بداية 2025 والمشروع الرابع في الساحل الشمالي خلال النصف الثاني من 2025.

وادى دجلة

تستهدف شركة وادي دجلة للتنمية العقارية، طرح مشروع "نيو باركس" بمدينة المستقبل، بإجمالى استثمارات 10 مليارات جنيه، وهو مشروع  سكني متكامل، يتم تنفيذه على مرحلتين، ويضم نادي رياضي، بجانب منطقة الخدمات والمنطقة الترفيهية وذلك ضمن خطة الشركة لزيادة حجم أعمالها بالسوق العقاري وتنويع محفظة مشروعاتها، كما تستعد لإطلاق مشروع جديد بمنطقة العين السخنة على مساحة 65 فدانًا، وانتهت الشركة مؤخرًا من تسليم أكثر من 350 وحدة بمشروعاتها المتنوعة من ضمنها مشروع نيوبوليس، ومورانو، وبلومار السخنة، وتستهدف تسليم 1500 وحدة بنهاية العام الجاري، وكانت شركة وادى دجلة قد حققت مبيعات تعاقدية بمشروعاتها بقيمة 2مليار جنيه، منذ بداية العام الجاري وحتى الآن، ويبلغ المستهدف البيعي للشركة بنهاية العام نحو 4.5 مليار جنيه، وبلغت نسبة مبيعات الأجانب والمصريين العاملين بالخارج نحو 17% تقريبًا من إجمالي مبيعات الشركة.

عروض متنوعة

لجأت شركة IGI Developments لتقديم عدد من المحفزات والتيسيرات للعميل لتنشيط المبيعات خلال الفترة المقبلة من ضمنها خصومات على الكاش وزيادة مدة السداد فضلًا عن العروض المتنوعة التي ستستمر على مدار العام وكانت الشركة قد رفعت أسعار منتجاتها العقارية بنسبة 25% تقريبًا منذ بداية العام الجاري 2024، وتستهدف الشركة تسليم 700 وحدة بمختلف مشروعاتها خلال العام الجارى، وتخطط  لطرح 3مشروعات عقارية جديدة منها مشروعان بغرب القاهرة بنشاط تجاري إداري، وجزء يضم وحدات فندقية، ومشروع شرق القاهرة بمدينة سفنكس الجديدة بنظام الشراكة، بنشاط عمراني متكامل على مساحة 540 فدانًا، وينقسم المشروع إلى مرحلتين الأولى 300 فدان والثانية 240 فدانًا؛ وحصلت الشركة على موافقة مبدئية من هيئة المجتمعات العمرانية لتغيير نشاط المرحلة الأولى من زراعي إلى سكني عمراني متكامل، كما تستعد الشركة لإطلاق مشروع على طريق الواحات سكني، تجاري، إدارى، فندقي، بمساحة بنائية 200 ألف متر مربع، وتصل محفظة أراضي الشركة للمشروعات غير السكنية لحوالي 350 ألف متر مربع.

بينما تستهدف شركة الكازار للتطوير العقاري تحقيق مبيعات تعاقدية بمشروعاتها بقيمة 25 مليار جنيه خلال العام الجاري 2024 بدعم من المشروعات الجديدة التي طرحتها، وتقدر محفظة الأراضي التي تمتلكها الشركة بنحو 1.8 ألف فدان بإجمالي 7مشروعات عقارية تصل استثماراتها الإنشائية أكثر من 130 مليار جنيه، وذلك منذ تأسيس الشركة فى عام 2019، وتعتزم الشركة التوسع في الساحل الشمالي خلال الفترة المقبلة من خلال تطوير مشروع  safia، وتم شراء أرض المشروع في ديسمبر 2023 بمساحة 186 فدانًا، والمشروع بنشاط سكني فندقي ويقام على مصاطب بارتفاعات تصل إلى 40 مترًا، وتصل استثمارات المشروع الإنشائية إلى 30 مليار جنيه، بخلاف قيمة شراء الأرض، ومن المتوقع تحقيق مبيعات بقيمة 60 مليار جنيه من المشروع، وسيتم طرح نحو 10% من المشروع خلال العام الحالي بإجمالي 100 ألف متر مربع فيلات، و250 ألف متر مربع شاليهات، بالإضافة إلى الوحدات الفندقية.

مبيعات تعاقدية

تستهدف شركة باراجون للتطوير العقاري ضخ استثمارات بقيمة 1.5 مليار جنيه لاستكمال الأعمال الإنشائية فى مشروعاتها، وتستهدف تحقيق مبيعات تعاقدية بقيمة مليار جنيه خلال العام الجاري، وتعتزم الشركة تسليم حوالي 200 وحدة بنهاية العام الجاري بمشروعاتها المختلفة وفقًا للجداول الزمنية المتفق عليها مع العملاء، وتمتلك "باراجون" محفظة أراضي بمنطقة شرق القاهرة بمساحة 120 ألف متر مربع بقيمة استثمارية تقدر بنحو 4.5 مليار جنيه، تستهدف ضمن خطتها التوسعية زيادة حجم محفظة أراضيها لتصل إلى نحو مليون متر مربع خلال الفترة المقبلة .

في حين تستهدف شركة إبداع للتطوير العقاري تحقيق مبيعات تعاقدية بمشروعاتها بقيمة 700 مليون جنيه خلال العام الجاري، وتخطط  الشركة لطرح مشروعين بنشاط تجاري، إداري، فى مدينة القاهرة الجديدة باستثمارات 3مليارات جنيه. المشروع الأول عبارة عن مول تجاري يقام على مساحة 3آلاف متر مسطح باستثمارات مبدئية تصل إلى 800 مليون جنيه، والمشروع الثاني مول تجاري، إداري يقام على مساحة 5200 متر مسطح بتكلفة استثمارية 2.2 مليار جنيه، ومن المرجح أن تبدأ الشركة أعمال الإنشاءات بالمشروعين خلال الفترة المقبلة، وذلك بنظام التنفيذ الذاتي ضمن خطة الشركة لزيادة حجم أعمالها بالسوق العقاري، وتنويع محفظة مشروعاتها، وتعمل الشركة خلال الفترة الحالية على الانتهاء من تنفيذ 56 عمارة فى مناطق "بيت الوطن والنرجس الجديدة ومنطقة الأندلس" بالتجمع الخامس.

التمويل المناسب

 يعزز من فرص نمو المبيعات العقارية حجم العروض والتسهيلات المقدمة من شركات التمويل العقاري والبنوك، ووفق التقرير الشهري لهيئة الرقابة المالية، حصل 231 مستثمر على تمويلات من شركات التمويل العقاري لشراء وحدات بمساحات أقل من 66 متر مربع بحصة 7.65% من حجم التمويل العقاري المقدم للشركات خلال الربع الأول من عام 2024، وحصل 552 مستثمر على تمويل عقاري لشراء وحدات بمساحات تتراوح من 66 إلى 86 متر مربع مستحوذ على نسبة 18.28%، وحصل 2236 مستثمرًا على تمويل عقاري لشراء وحدات بمساحات أكبر من 86 متر مربع مستحوذ على نسبة 47.06%، وارتفع عدد المستفيدين من شركات التمويل العقاري إلى 3019 مستفيدًا خلال الربع الأول من 2024 مقابل 1319 مستفيدًا خلال الفترة المماثلة من العام الماضي بنسبة نمو 129%، كما زادت قيمة التمويل من 2.2 مليار جنيه خلال الربع الأول من عام 2023 إلى 5.3 مليار جنيه خلال الربع المماثل من العام الجاري بنسبة نمو 140%.

أرجعت هيئة الرقابة المالية، زيادة عدد وقيمة المستفيدين من التمويل العقاري إلى قرار مجلس إدارة الهيئة، بتعديل القرار السابق للمجلس رقم 111 لسنة 2015 بشأن قواعد ومعايير ممارسة النشاط التمويل العقاري، مما يسمح بزيادة قيمة قسط التمويل العقاري ليصبح 50% من إجمالي دخل المتقدم للحصول على التمويل العقاري بدلًا من 35 و40% للفئات ذات الدخل المختلف؛ ليخفف من حدة الانخفاض الذي سبق تلك الزيادة، وترى هيئة الرقابة المالية، أن استحواذ المستثمرين الحاصلين على مساحة وحدات أكبر من 86 متر مربع على أعلى نسبة من التمويل العقاري بلغت 74.06% في الربع الأول من عام 2024 بسبب توسع وزارة الإسكان في طرح مشروعات الإسكان المتوسط والاجتماعي.

الدعم النقدي

قالت مي عبدالحميد، الرئيس التنفيذي لصندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، أن حجم التمويل العقاري الممنوح للمستفيدين حتى الآن بلغ نحو 70 مليار جنيه، من خلال 22 بنكاً و8شركات، والدعم النقدي 9.5 مليار جنيه، وأشارت إلى أن متوسط الدعم النقدي الممنوح للعميل الواحد، 16.5 ألف جنيه، ومتوسط التمويل العقاري للعميل الواحد، 123 ألف جنيه، ومتوسط نسبة التمويل من سعر الوحدة السكنية 67%، ومتوسط مدة التمويل العقارى، 19 عاماً، ومتوسط السن للعملاء المستفيدين 40 عاماً، ومتوسط الدخل الشهري للعملاء المستفيدين، 2450 جنيهًا، وبلغت نسبة المستفيدين من الذكور 76%، ومن الإناث 24%، ومن القطاع الخاص 48%، ومن المهن الحرة 22%، ومن القطاع الحكومي 29%، ومن أصحاب المعاشات 1%، ومن فئة المتزوج ويعول 56%، ومن فئة المتزوج 16%، ومن فئة الأعزب 22%، ومن فئة الأرمل 2%، ومن فئة المطلق 4%.